平谷区府前街旧城棚户区改造项目（一期）住宅房屋

征收与补偿方案

平谷区府前街旧城棚户区改造项目（一期）（以下简称“本项目”）住宅房屋征收与补偿方案如下：

一、政策依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令【2011】第590号)

（二）《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房【2011】77号）

（三）《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号）

（四）《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》(京建发【2013】450号)

（五）《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》(京建法【2011】16号)

（六）《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》（京建拆【2009】450号）

（七）《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法【2011】18号）

（八）《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法【2012】19号）

（九）《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘【2016】001号）

（十）《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》（京建法【2015】17号）

（十一）《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税【2013】101号）

（十二）《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税【2012】82号）

（十三）《商品房销售管理办法》（建设部令【2001】第88号）

（十四）《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物【2009】836号）

二、征收主体

平谷区人民政府（以下简称“区政府”）负责本项目房屋征收与补偿工作。

平谷区人民政府房屋征收办公室（以下简称“区征收办”）负责组织实施房屋征收与补偿工作。包括暂停办理相关事项、组织调查登记、拟定征收补偿方案、组织签订征收补偿协议、受理房屋征收信访投诉、法规政策解释、宣传等工作。

区征收办委托平谷区征收和拆迁服务中心、平谷区滨河街道办事处承担具体工作。

被征收人是指征收范围内房屋的所有权人。

三、征收范围

本项目范围：东至规划向阳南街，南至向阳西二条，西至原国土局西边界，北至府前街及同步实施整理的A、B、C地块。

项目范围内住宅房屋具体为平谷区幸福小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、14号楼；府前街14号楼、16号楼、17号楼（2栋）、18号楼、20号楼（不含一层底商）、28号楼、30号楼；向阳6号楼；北小区27号楼；向阳南街乙1号院、丙1号院、丁1号院。

四、被征收房屋的认定

被征收房屋面积、用途按照房屋所有权证记载的建筑面积、用途确定。

房屋所有权证未记载面积、用途的，经区征收办组织相关单位进行认定。

未取得房屋所有权证的房屋，经区征收办组织相关单位核实，据实确定产权、面积及用途。

五、住宅房屋的征收补偿

本项目住宅房屋采取货币补偿、回迁安置两种补偿方式。

（一）货币补偿

货币补偿的补偿总额包括被征收房屋评估补偿费（含拆迁房屋设备、装修及附属物评估补偿）、补助费（含弃房补助费）、奖励费。即：

货币补偿总额=被征收房屋评估补偿费+补助费+奖励费

1.被征收房屋评估补偿费（含拆迁房屋设备、装修及附属物评估补偿）按照本方案第六条执行。

2.补助费：按照本方案第七条执行。

3.奖励费：按照本方案第八条执行。

（二）回迁安置补偿

回迁安置补偿=回迁安置房+拆迁房屋设备、装修及附属物评估补偿+补助费+奖励费

1.应享受的回迁安置建筑面积=被征收房屋建筑面积undefinedacute;1.2+15平方米优惠购房建筑面积（优惠购房价为12500元/平方米）

2.现状面积与可选安置房户型对应表

注：表中设计户型为基础户型，面积以安置房设计面积为准。

3.互补差价计算方式

应享受的回迁安置建筑面积与设计面积差，按20000元/平方米互补差价。  

4.补助费：按照本方案第七条执行，不享受弃房补助费。

5.奖励费：按照本方案第八条执行。                                                             

六、被征收房屋评估补偿

（一）被征收房屋的评估补偿

由评估机构依据《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房【2011】77号）、《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》（京建拆【2009】450号）评估确定。

（二）房屋重置成新价（含拆迁房屋设备、装修及附属物）评估补偿

由评估机构依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘【2016】001号）评估确定。

（三）项目基准价格

经评估机构测算本项目基准价格均价约为21000元/平方米，每户具体价格由评估机构根据不同楼层、朝向确定，最终基准价格以评估机构出具的评估结果为准。

征收评估价值时点以政府发布征收决定时间为准，征收评估价格与预签的协议评估价格因价值时点不同出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理，签订补充协议。

七、补助费认定条件及标准

（一）停产停业损失补助费

1.认定条件

具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；已办理税务登记并具有纳税凭证。

2.补助标准

按照实际经营面积给予每平方米1000元一次性停产停业损失补助费。

被征收人对一次性停产停业损失补助费有异议的，可以在规定期限内申请评估确定。

（二）搬迁补助费

按被征收房屋的建筑面积计算，标准为40元/平方米。

（三）周转房补助费

1.补助标准

按每套住宅楼房2500元/月的标准执行。

需实施单位提供周转用房的不享受周转房补助费。周转用房产生的取暖、物业等其他费用由被征收人自行负担。

2.发放期限

选择货币补偿的，周转房补助费发放期限为4个月；选择回迁安置的，发放期限自搬家交房之日起至安置房实际交房日期后的第4个月止，周转房补助费先行发放30个月。

（四）设备移机补助费

电话宽带移机费每部235元；空调移机费每台300元；有线电视迁移费每个终端380元；热水器移机费每台400元；燃气移装费每户400元。

（五）特困补助费

1.补助范围

被征收人及长期在此居住的直系亲属，符合相关救助政策的残疾人员、大病人员、低保家庭，可以申请特困补助费。

2.认定条件

残疾条件：持有民政部门核发的残疾证明。

重残条件：持有民政部门核发的残疾证明，且属于视力、肢体残疾一、二级；智力、精神残疾一、二、三级。

大病条件：患有《重大疾病保险的疾病定义使用规范》中重大疾病的，由二级（含）以上医院开具诊断书或证明。

低保家庭：有低保证明且最近一次复核无变化。

3.申请程序

被征收人将书面申请及相关证明材料报滨河街道办事处审核，审核确认后在征收范围内公示5天，公示无异议的，给予特困补助费。

4.补助标准

残疾补助每证1万元，其中重残补助每证2万元；大病每人补助2万元，只补助一次；低保每户补助1万元。

（六）弃房补助费

选择货币补偿的被征收人可享受弃房补助费，具体标准为：按应享受的回迁安置建筑面积给予6000元/平方米弃房补助费。

八、奖励费标准

（一）提前签约奖

被征收人在征收决定发布前预签期限内和签约奖励期限内前15日签约的，每户奖励20万元；在第16日至25日内签约的，每户奖励16万元；在第26日至30日内签约的，每户奖励12万元。签约奖励期内未签约的，不予奖励。

签约奖励期自区政府发布征收决定之日起，奖励期限30日。

（二）单元促签奖

在签约奖励期内，同一单元的被征收人全部签约的，给予所在单元每户2万元的奖励。

（三）楼栋促签奖

在签约奖励期内，同一栋楼的被征收人全部签约的,给予所在楼栋每户2万元的奖励。

（四）按时交房奖

按协议约定时间交房的，每户奖励2万元。

九、安置房政策

（一）安置房选房顺序

按照“先签约先选房”的原则领取选房顺序号。被征收人签约后未按约定时间交房的，选房顺序号作废。

（二）产权性质

本项目回迁安置房为商品房。

（三）安置房装修标准

按《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》的要求，本项目安置房实施全装修成品交房，装修标准按每建筑平方米800-1000元执行。

（四）安置房税费

安置房税费由被征收人缴纳，按照财税【2012】82号、财税【2013】101号文件规定，享受棚户区改造税费减免政策。超出减免部分由被征收人自行缴纳。具体如下：

1.选择货币补偿另行购置房屋，且购房成交价格不超过货币补偿款的，新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿款的，对超过部分按规定征收契税。

2.选择回迁安置的，对房屋产权调换（被征收房屋建筑面积undefinedacute;1.2）部分免征契税；对优惠购房部分（12500元undefinedacute;15平方米）按规定征收契税。

（五）面积差处理

所选回迁安置房设计面积与实际建筑面积有差异的，按《商品房销售管理办法》（建设部令【2001】第88号）标准执行，按20000元/平方米结算差价。

（六）维修资金的缴纳

按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》相关规定，被征收人按回迁房的实测建筑面积每平方米200元缴纳房屋维修资金。

十、预签房屋征收补偿协议

（一）区征收办按照本方案组织被征收人预签附生效条件的征收补偿协议。

（二）本项目预签约期限不超过60日。

（三）经区政府批准，本项目的预签生效比例为80%（含），非住宅签约计入住宅签约比例统一计算。当预签比例达到80%（含）时，预签征收补偿协议自动生效。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款。

十一、征收决定

预签约比例达到80%（含）则预签约期结束，由区政府做出征收决定并及时公告；预签约期满未达到80%，本项目征收工作终止。

十二、补偿决定

签约奖励期内达不成协议或所有权人不明确的，由区征收办报请区政府按照本方案做出补偿决定，并在征收范围内予以公告。

在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由区政府依法申请平谷区人民法院强制执行。

十三、其他

（一）关于首层小院、共用车棚的评估补偿问题

按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的评估标准给予一次性货币补偿。首层小院的补偿费给予小院的地上物所有权人，共用车棚的补偿费由共用人平均分配。

（二）关于部分首层住宅未计入阳台面积问题

对于征收范围内部分首层住宅房屋产权登记证上未计入阳台面积的，将阳台面积计入建筑面积，与同楼同单元垂直房屋面积一致。

（三）关于回迁安置房物业问题

由业主委员会确定物业服务事项和标准，并从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中选定一家机构，对服务费进行测算，并依据测算结果确定物业费收取标准。

（四）关于选择货币补偿的被征收人购房资格的问题

选择货币补偿的被征收人如需另行购买商品房的,按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发【2011】8号）的相关规定执行。

十四、本方案由平谷区人民政府房屋征收办公室负责解释。